Оказывая услуги сопровождения сделок на рынке недвижимости, мы часто сталкиваемся с фактом незнания участниками сделки особенностей предоставления государством налоговых льгот, которыми вправе воспользоваться налогоплательщики при продаже и покупке жилья.
Информация, предоставленная юристами нашей компании, поможет Вам ознакомиться с основными условиями предоставления налоговых льгот при совершении операций с недвижимостью.
При продаже жилого помещения
Согласно российскому законодательству в сфере налогообложения, при продаже жилого помещения, Продавец получает доход и обязан оплатить налог по ставке 13% от суммы полученного дохода. В этом случае возможно уменьшить сумму налога, используя либо имущественный вычет, либо вычет расходов на приобретение квартиры (квартира должна быть приобретена в этом же календарном году):
-
Имущественный вычет можно применять, не чаще одного раза в год. Продавец в случае продажи своего объекта недвижимости вправе использовать налоговый вычет в размере не более 1 000 000 рублей, который не будет облагаться подоходным налогом.
Например, продав квартиру по цене 2 500 000 рублей, можно воспользоваться имущественным вычетом равным 1 000 000 рублей. В таком случае налог по ставке 13 % вы заплатите только с 1 500 000 руб., он составит 195 000 рублей
-
Вычет расходов на приобретение жилого помещения выгоднее применять как способ сокращения суммы налога, если Вы приобрели его дороже 1 000 000 рублей. Расходами на приобретение считается все то, что Вы потратили на приобретение или строительство: первоначальный взнос, сумма кредита и проценты по нему (в случае с ипотекой), затраты на строительство.
Например, Вы продали квартиру в марте 2020 года за 2 500 000 рублей и в сентябре 2020 года приобрели новую квартиру за 2 500 000 рублей. В этом случае, подоходный налог Вы платить не должны. Если Вы приобрели квартиру дешевле, чем продали предыдущую, то подоходный налог выплачивается только с разницы цены проданной и купленной квартиры.
Продать недвижимость без налога и декларации можно при условии истечения установленного законом срока владения ею (минимального срока владения). При этом необходимо знать некоторые особенности, предусмотренные Законом о налоговых льготах:
Не облагаются подоходным налогом:
-
Доходы, полученные при продаже недвижимости (долей в имуществе), находившейся в собственности налогоплательщика 5 лет и более, в случае: приобретения этой недвижимости на возмездной основе, по договору купли-продажи, ДДУ, договора уступки (цессии) после 01.01.2016 года.
Например, в 2003 году Вы купили квартиру и в 2018 году ее продали. Налог Вы уплачивать не должны, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока.
-
Доходы, полученные при продаже недвижимости (долей в имуществе), находившейся в собственности налогоплательщика 3 года и более, в случае: приобретения недвижимости на безвозмездной основе, путем приватизации, дарения, наследства, а также приобретенного на возмездной основе по договору купли-продажи, ДДУ, договора уступки (цессии), если данное жилое помещение является единственным.
Например, в 2015 году Вы унаследовали квартиру и в 2020 году ее продали. Квартира находилась в собственности более минимального срока, таким образом налог уплачивать Вы не должны.
-
Доходы, полученные при продаже недвижимости (долей в имуществе), находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального срока владения, не превышающего стоимость 1 000 000 рублей.
Минимальный срок владения:
-
Срок владения начинается с даты регистрации права собственности. Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, квартир, приобретенных по договорам долевого участия (ДДУ) и подаренного жилья, а также в случае с приватизацией жилья, если оно приватизировано после 1 января 1998 года.
-
В случае наследования, срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.
Например, 01.01.2015 года Вы унаследовали квартиру, однако датой исчисления срока владения имуществом будет считаться дата смерти наследодателя.
-
В случае признания права через суд, срок начинает отсчитываться с даты вступления в силу решения суда.
-
Если квартира приобреталась по долям одним собственником, и он решил продать ее целиком, срок начинает отсчитываться с даты приобретения им первой доли.
При покупке жилого помещения
Согласно российскому законодательству в сфере налогообложения, каждый налогоплательщик после совершения покупки жилого помещения, вправе получить 1 раз в жизни имущественный налоговый вычет до 260 000 руб. на приобретаемое имущество и до 390 000 рублей с процентов по ипотеке.
Налоговый вычет за приобретение недвижимости.
Например, Вы приобрели квартиру за 3 000 000 рублей, таким образом обратившись органы ФНС Вы сможете вернуть себе налоговый вычет только с 2 000 000 рублей, в сумме 260 000 рублей.
-
Вернуть подоходный налог возможно только за три последних года, но не ранее года, в котором возникло право на вычет. Обратиться в ИФНС за получением вычета Вы можете по окончании налогового периода, в котором совершили покупку (по окончании года). Обращение за налоговым вычетом не имеет срока давности, однако опять же вернуть налог Вы сможете за последние три года.
Например, вы приобрели квартиру в декабре 2019 года за 1 500 000 рублей, значит обратиться за налоговым вычетом Вы сможете уже в 2020 году. Сумма подоходного налога составит 13% от стоимости квартиры (если Вы ранее его не получали), то есть 195 000 рублей. Сумма, которая Вам будет возвращена в год обращения зависит от того, какую сумму подоходного налога вы заплатили за последние 3 года. Если эта сумма равна или превышает 195 000 рублей (которые Вам положены), вы полностью получите ее в 2020 году. Если же эта сумма меньше, то Вам выплатят только ее, оставшуюся сумму вы получите в следующих годах, пока полностью не выберете 195 000 рублей.
Например, купив квартиру в 2016 году, Вы узнали про возможность вычета и обратились в ИФНС в январе 2020 года и можете возместить НДФЛ заплаченный в 2017-2019 годах, пока не выберете 260 000 налога, при условии, если квартира стоила 2 000 000 рублей или дороже.
-
Если помещение приобретено супругами в совместную собственность, основной налоговый вычет (с покупки недвижимости) могут получить оба супруга, даже если в договоре учувствует только один из них, потому как купленная в браке недвижимость считается совместно нажитым имуществом (если не предусмотрены прочие условия распределения нажитого имущества). При этом каждый из супругов рассматривается государством как отдельный налогоплательщик и имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей (260 000 возмещенного налога), при чём один из супругов в праве однократно отказаться в пользу другого за приобретением налогового вычета, то есть определять порядок возврата и суммы по своему усмотрению.
Например, супруги приобрели квартиру по цене 5 000 000 рублей, они могут распределить налоговый вычет в равных долях - 50% мужу и 50% жене, и каждый из них получит налоговый вычет с 2 000 000 рублей, то есть по 260 000 рублей. Если квартира стоила менее 4 000 000 рублей и налоговый вычет не может быть выбран полностью, то супруги решаю в каких пропорциях использовать сумму налогового вычета. Например, квартира стоила 3 000 000 рублей. В этом случае супруги могут получить налог в равных долях: каждый с 1 500 000 рублей (по 195 000 рублей), а могут перераспределить и в неравных: 2 000 000 и 1 000 000 руб. В этом случае, второй супруг сможет повторно воспользоваться налоговым вычетом при будущих покупках недвижимости, пока не выберет 260 000 рублей.
-
Налоговый вычет можно получить также в случае приобретения объекта недвижимости на имя своего несовершеннолетнего ребенка.
-
Для получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости необходимо по окончании налогового периода либо лично подать заявление в Налоговую инспекцию, либо через личный кабинет на сайте www.nalog.ru, а также представить следующие документы:
-
Заполненную налоговую декларацию по форме 3НДФЛ
-
Справку о доходах от работодателя по форме 2НДФЛ за предыдущие года
-
Паспорт и копии двух его первых страниц
-
Договор купли-продажи или ДДУ, акт приема-передачи недвижимости
-
Свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН
-
Документы, подтверждающие расходы на приобретение жилья (расписки в получение денежных средств, банковские платежные документы).
Налоговый вычет за оплату процентов по кредитам.
-
Право на вычет процентов по кредитным и ипотечным процентам возникает только в момент возникновения права основного вычета и заявить к вычету можно только фактически уплаченные проценты за прошлые календарные сроки.
-
Вычет по кредитным процентам можно получить не только по договорам ипотеки, а по любому целевому займу (например, займ у работодателя), направленному на приобретение/строительство жилья. Максимальная сумма по кредитным процентам 3 000 000 рублей (это 390 000 возмещенного налога).
Например, кредитный договор заключен 01.01.2016 года, по которому Вы уплачивали платежи до 2018 года, соответственно в 2019 году Вы имеете право обратиться в органы ФНС за вычетом по ипотечным процентам, которые были уплачены за этот период, но в сумме не более 3 000 000 рублей, то есть 390 000 рублей к возврату.
-
Кредитный договор и его копию
-
График платежей
-
Справку об уплаченных процентах из кредитного учреждения
Если у Вас остались вопросы, обращайтесь к нам по телефону: 8 (49232) 444-07