Покупайте квартиру без "посторонних лиц"!

16.01.2019

   В новой квартире собственник может обнаружить зарегистрированных предыдущих жильцов. И не всегда получается мирно с ними договориться о выписке из квартиры, иногда приходится этот вопрос решать через суд.

   О том, кто такие "посторонние лица" и как избежать такой ситуации при покупке квартиры, рассказывает наш руководитель отдела продаж Капустина Елена Юрьевна.

   "Посторонними лицами" могут оказаться как члены семьи бывшего владельца квартиры (супруги, родители, нетрудоспособные иждивенцы, наследники), так и люди, которые не приходятся ему родственниками. Еще таких лиц называют «третьими», так как они не участвуют в сделке двух сторон (покупателя и продавца), но обладают правами в отношении предмета договора, то есть квартиры.

   Покупая квартиру, Вам необходимо проверить ее еще до заключения договора, иначе объявившиеся позже родственники могут создать Вам серьезные проблемы.

door-1590024_960_720.jpg

   Отметим, что у «третьих» лиц может быть право пользования на квартиру, а значит и возможность оспорить сделку в суде. Например, бывший супруг продавца недвижимости в момент приватизации обладал одинаковыми правами с покупателем, но отказался от приватизации, но его не смогут выселить даже в судебном порядке и право пользования помещением останется за ним.

   Все объекты с зарегистрированными гражданами, продающиеся на рынке недвижимости, делятся на две группы:

1. Объекты, выписать из которых жильцов невозможно.

2. Квартиры, из которых выписать зарегистрированных лиц можно по заявлению или по решению суда.

   Более удобным развитием событий для вас будет, когда посторонние лица, не сохранившие право пользования квартирой, не снялись с учета. Данный вопрос легко решается с помощью суда.

   «Тяжелый случай» — это лица, у которых есть право бессрочного или временного проживания в квартире по закону. Ими могут быть рентополучатели и лица, с которыми бывший собственник заключил договор безвозмездного пользования. Бессрочное право на проживание есть у бывших собственников, продавших жилье когда-то по договору пожизненного содержания с иждивением (Договор пожизненной ренты); у лиц, получивших право пользования квартирой по завещательному отказу, а также у жильцов, отказавшихся от приватизации квартиры.

   Рентополучатели среди третьих лиц встречаются реже. Например, срок договора не истек, но собственник продает жилье и настаивает на том, чтобы квартиранты освободили квартиру/комнату раньше срока. Если договор подписан на несколько месяцев вперед, то по статье 675 ГК РФ арендаторы имеют право на пользование квартирой. Таким образом, покупатель становится наймодателем на условиях заключенного не им договора найма.

   К этой же категории относятся лица, зарегистрированные по договору безвозмездного пользования. Согласно статье 700 ГК РФ право пользования квартирой прекращается, как только истек срок договора, или в результате его расторжения. Обязанности по этому договору переходят к новому владельцу квартиры.

   Право пользования сохраняется и по завещанию, если в нем присутствует завещательный отказ, то есть требование к наследнику предоставить право пользования на квартиру какому-то родственнику. После продажи право пользования за ним сохраняется, хотя при этом он не является ни наследником, ни прописанным лицом.

   Проверить квартиру на наличие «третьих» лиц можно в домовой книге, из которой необходимо получить архивную выписку. Либо запросить справку о регистрации по формам 9 и 12 в паспортном столе или в МФЦ. Получить выписку могут только собственники квартиры или те, кто в ней прописан, поэтому актуальную выписку нужно требовать с продавца.

   Если право собственности на продаваемую квартиру возникло на основании приватизации и в форме 9 присутствуют лица, отказавшиеся использовать право участия в приватизации, то от таких лиц требуется нотариально заверенное заявление о том, что они извещены о продаже, согласны и обязуются подать на снятие с регистрационного учета в указанные сроки.

   В договоре купли-продажи должна быть прописана ответственность продавца за нарушение гарантий. К примеру, расторжение договора, возврат денег, возмещение убытков и прочее — тогда проверка квартиры при покупке будет важна обеим сторонам.


   Если у вас возникли любые вопросы по недвижимости, Вы можете обратиться к Елене по телефону 8-900-590-04-04.

← Все новости