Ипотека: хитрости, навязанные услуги и другие "ошибки" банков.

25.04.2018

   Из-за постоянного снижения процентных ставок в последнее время популярность ипотеки растет. В связи с чем расчет возможность совершить со стороны банка как преднамеренные, так и случайные ошибки.

Преднамеренные ошибки банков чаще всего связаны с:

  1. проблемами с досрочным погашением, 
  2. со снятием обременения,  
  3. отказами в рефинансировании,
  4. с потерей закладных,
  5. увеличение небанковских (комиссионых) доходов банка,
  6. навязыванием клиентам дополнительных услуг.

Попытка рефинансировать кредит.

   Владельцы кредитов, узнав об очередном снижении ипотечной ставки, часто обращаются в свой банк с просьбой пересмотреть условия кредитования. 

   Реальная практика такова, что улучшить условия по уже заключенному договору ипотеки удается крайне редко. Нередки случаи, когда получившие такую заявку банки, не желая терять клиентов, намеренно затягивают процесс погашения кредита под разными предлогами. Кроме того, ни один банк не рассматривает для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками.  

   Поэтому заемщик вынужден уходить в другой банк, чтобы привлечь средства на рефинансирование своей ипотеки. Схема предполагает, что кредит, взятый в первом банке, «закрывается» досрочно, а в другом банке открывается новый кредитный договор на новых условиях, которые соответствуют рыночной конъюнктуре.

Реклама и реальность.

  Если проанализировать практику судебных споров, которые возникают по ипотечным продуктам, то очень часто они касаются процентной ставки.

   Нужно понимать, что реальная цифра кредитной ставки в итоге может оказаться совсем не такой, как указано в рекламном или предварительном предложении. Такое может случится, когда, допустим, банк проводил какую-то скидочную акцию по конкретному ипотечному продукту. Но на момент подписания договора она уже закончилась.

   Аналогичная ситуация может случиться и с размером первоначального взноса, когда после всех предварительных согласований банк вдруг объявит, что готов выдать кредит только в размере, скажем, 80% от стоимости квартиры, а не 90%, как декларировалось изначально.

   Обязательно нужно проверить график платежей. Подписывая его условия, заемщик обязуется следовать ему.

   Также заемщику необходимо внимательно проверить сроки и условия договора страхования. По закону обязательным является только страхование предмета залога (жилья). В случае если «в нагрузку» были заключены договоры страхования жизни и здоровья – от них можно отказаться в течение «периода охлаждения», который составляет в настоящее время 14 дней.

Штрафы и взыскания.

   Внимательно читайте условия в договоре, ведь сейчас закон «Об ипотеке» ограничивает размер неустойки уровнем ставки рефинансирования Банка России в годовом исчислении либо не более 0,06% в день за каждый день просрочки платежа, в зависимости от условий договора.

Права и обязанности банка.

   Особое внимание при изучении соответствующих пунктов кредитного договора заемщику следует обратить на то, имеется ли у банка право самостоятельно повышать процентную ставку (так называемая плавающая кредитная ставка). Правила пересмотра ставки по такому кредиту детально прописаны в договоре.

   Принципиальным моментом в договоре ипотеки является указание условий, при наступлении которых банк имеет право расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество. Чаще всего повторение просроченной задолженности заемщиком более трех раз в год расценивается банками как неисполнение условий кредитного договора, что дает право на его расторжение. Но могут быть указаны и более жесткие условия для заемщика, например, банк может прописать за собой право потребовать этого в случае однократного просроченного платежа.

   Часто условия, которые заемщик должен будет соблюдать по договору ипотеки, не ограничиваются только своевременным внесением ежемесячных платежей по кредиту. В договоре ипотеки может быть указана обязанность заемщика предоставлять ежегодно кредитору предмет залога для осмотра, представлять документ об оплате страховых взносов и др. За несоблюдение этих условий банк может применить к вам штрафные санкции.

Навязанные услуги

   К сожалению в нашей стране до сих пор практикую практику навязывания банком различных платных услуг. К примеру, очень часто при оформлении ипотечных документов в счет включается плата за различные консультации и юридические услуги, которые якобы оказывались в ходе визита клиента в банк. Но при этом менеджер о таких деталях умалчивает. 

   Также периодически появляются жалобы на навязывание платных услуг по оформлению документов и справок по имеющимся финансовым продуктам, реализацию дополнительных кредитных продуктов, например, кредитных карт.

   Но, конечно, основной навязанный продукт – это страховка. В отличие от потребительского кредитования, по ипотеке требования по страхованию законны и обязательны. Важно помнить, ипотечному заемщику следует помнить, что он обязан страховать только предмет залога, то есть жилого объекта, покупаемого в кредит. Все остальные риски страхуются по его добровольному согласию.

   На практике банки предлагают ипотечным заемщикам много дополнительных страховых продуктов. Например, расширенное страхование залоговой недвижимости, титульное страхование. А также прочие виды, характерные для потребительских кредитов – страхование жизни, от несчастных случаев и болезней и другие. Часто клиенту делают «пакетное» предложение, включая в него добровольные виды страховок вместе с обязательным страхованием предмета залога. В случае отказа от дополнительных страховок, практически всегда банки повышают ставку по ипотеке!

   Резюмируя все вышесказанное, обращаем вше внимание, что в любом случае до подписания кредитной, да и вообще любой, документации необходимо и важно очень внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в договоре ипотеки, обговорить спорные, по вашему мнению, моменты с кредитным специалистом, требовать разъяснения от него всех пунктов договора, по которым у вас возникают вопросы и сомнения.

← Все новости